Tout au long de ces vingt dernières années, le boom des nouvelles technologies a révolutionné le quotidien des foyers, des lieux de vie, des entreprises, des secteurs d’activité, des espaces de travail... Le développement à l’extrême de la notion de services, le nivellement des modes de vie, l’instantanéité des moyens de communication, l’avènement de la consommation immédiate : tous ces éléments ont un impact dans nos univers privés et professionnels. La prise de conscience et l’intégration de ces nouvelles habitudes n’ont pas fait que changer notre quotidien. Ce sont tous les contours de l’activité économique qui se modifient. Et c’est l’apogée des idées des secteurs FinTech, AssurTech, Smart Cities, IoT… Et PropTech ?

La PropTech, c’est la transformation du marché de l’immobilier grâce aux nouvelles technologies et par extension l’entrée de nouveaux acteurs proposant des solutions innovantes. En France, la PropTech met beaucoup de temps à émerger. Ceci pour trois raisons :

  • Tout d’abord, l’immobilier, c’est la pierre. Le marché est très traditionnel, à forte intensité capitalistique et long à disrupter.
  • Historiquement, l’immobilier, et notamment l’immobilier de bureaux, est un secteur qui n’a jamais été porté par l’innovation à la différence de l’automobile, l’assurance ou même la banque.
  • Enfin, l’immobilier est un marché qui s’illustre par la diversité de ses acteurs et de leurs business models. On peut différencier deux types de business models. Le premier type basé sur des revenus unitaires comme celui des commercialisateurs, des agents immobiliers ou des promoteurs. Ces derniers n’ont pas développé la notion d’accompagnement long terme et de suivi de clients. Le second type a des revenus récurrents : c’est le cas des syndics et des gestionnaires locatifs, assommés par l’administratif, dont l’environnement réglementaire se complexifie et dont le coeur de métier repose essentiellement sur la comptabilité.

Pas de nécessité à fidéliser

L’immobilier n’est pas un métier de services. Ses acteurs restent peu familiers de la notion de suivi et de fidélisation client. L’idée est pourtant portée par l’évolution générale de l’économie passant d’un modèle fondé sur la propriété à un modèle autour de l’usage. Couplée à l’avènement de la notion de service centré sur le client, cette évolution ouvre des portes. Comme sur tous les gros marchés, les acteurs ayant du mal à se réinventer ouvrent la porte à de nombreuses jeunes pousses. Aussi, dans l’immobilier, force est de constater que le colosse laisse le champ libre à une multitude de petits acteurs (des outsiders !) qui captent un grand nombre de nouvelles opportunités et finiront par éroder ses fondements…

Selon CB Insights, la PropTech a levé depuis 2012 plus de 6,4 milliards de dollars pour plus de 800 startups de l’immobilier. Et pourtant, c'est un secteur qui n’existait pas il y a encore deux ans. Il compte aux États-Unis déjà 23 licornes : Compass, SMS Assist, Homelink et Opendoor pour n’en citer que quelques unes...

En France, certains “gros” se numérisent : c’est le cas de Nexity et de Foncia, à l’initiative exclusive de l’UNIS. Cela donne naissance à la référence de la géolocalisation en 3D comme le fait le site Bien’Ici. C’est aussi le cas de JLL avec ses propositions de visites virtuelles. Le procédé 3D Matterport révolutionne également l’appréhension de l’immobilier et amorce l’ère du BIM (Building Information Modeling).

En parallèle, de nouveaux petits acteurs prennent leur place : Proprioo, agence immobilière sans commission qui numérise la relation acheteur-vendeur. D’autres acteurs offrent de la flexibilité ou allègent les procédures traditionnelles : Chez Nestor, qui permet aux jeunes salariés mobiles d’avoir accès à un logement facilement; la toute jeune Garant-me (proposant le même type d’offre que le géant The Garantors), qui permet aux étudiants étrangers d’être soutenus par un garant “virtuel” qui rassure les propriétaires.

Un potentiel d'innovation très large

Le champ des possibilités est très vaste : tous les sujets Tech ouvrent de nouvelles portes sur un marché en pleine mutation : réalité augmentée, réalité virtuelle, la blockchain, l’intelligence artificielle…

On peut considérer qu’il existe deux branches à l’innovation immobilière :

  • l’innovation physique. On apporte des solutions nouvelles en pensant de nouveaux lieux, avec de nouveaux matériaux, dans de nouveaux types de construction. On apporte une autre valeur à la définition de travail (dont la révision est portée par la fameuse génération Y et les Millenials). Ce “nouveau travail” est porté par l’avènement des CHO (Chief Happiness Officer), la prise en compte de la notion de bien-être au travail, l’aménagement de l’espace et l’avènement de la décoration de bureaux... mais également l’élaboration toujours plus poussée de services comme la conciergerie par exemple. Tout le développement du modèle communautaire en est la partie visible, avec en fer de lance le développement massif du coworking. À cela, s’adosse la question de l’optimisation de l’espace immobilier et une nouvelle organisation du travail. On ne va plus chercher à définir un agencement rigide de bureaux mais penser utilisation de l’espace et optimisation des mètres carré.
  • La seconde est l’innovation digitale : c’est la plateformisation des activités, la collecte, le traitement et l’utilisation des datas, l’introduction de bots, les simulations de visites virtuelles et en 3D… L’idée générale étant d’apporter un service de meilleure qualité, avec plus transparence et plus de réactivité afin de répondre au mieux aux besoins des clients-utilisateurs. L’IoT peut jouer un grand rôle ici, dans l’appréhension des données de comportements et la réalité des consommations en gestion locative. La maintenance prédictive que l’IoT permet est vraiment révolutionnaire pour le tertiaire et le résidentiel. Ainsi, capter la donnée permet d’anticiper le problème avant même qu’il survienne. Pour la gestion des consommations d’eau, de gaz, le bénéfice est, par exemple, tout de suite évident.

Gratte-ciel

L’agent immobilier du futur sera numérique et de proximité

Bien sûr, on ne doit pas tout numériser. En revanche, là où l’on peut tout changer c’est dans la relation entre l’agent immobilier et son client. Avant le contrat, le BIM (Building Information Modeling - la data immobilière pour faire court) permettrait une transparence totale sur le bien : charges, fiscalité attachée, plan, photos, vie de quartier, facilités, commerces… Tout peut être numériquement réuni au même endroit, sur des plateformes de qualité. Avec les bons filtres et une analyse précise des besoins et des biens, on peut provoquer des décisions et déclencher des signatures très rapidement.

Pendant le contrat, toujours via ces plateformes en ligne il serait très facile de déposer un dossier, attacher des documents, déposer des mandats, faire des signatures en ligne, générer des baux, tout cela de manière dématérialisée… Après le contrat, la même plateforme permettrait enfin au client de payer son loyer en ligne, récupérer sa quittance, poser ses questions, faire des déclarations… Bref, faciliter la gestion de l’actif tant pour le bailleur que pour le preneur.

Actuellement les agents immobiliers et les commercialisateurs ont déjà en leur possession énormément de données sur le marché et les biens. Mais cette data n’est que très peu utilisée. S’ils voulaient se démarquer, ils pourraient, demain, avec les moyens actuels, être déjà capables de mener ce type de relation agent-client numérisée, enrichie et facilitée.

L'exemple américain

Ainsi, le mois dernier, la ville de New York a vu s’organiser la Real Estate Tech Week. Sa thématique majeure “The future of Work” a réuni tous les grands de l'immobilier de bureaux américain. Là-bas, l’acteur numérique de l’immobilier professionnel Real Massive y a fait part de son expérience.

Ce qui est intéressant c’est qu’il en ressort que l’enrichissement conséquent des annonces permet d’accélérer le business des agents immobiliers. Les annonces ayant plus de 25 photos haute définition, incluant les détails des étages et des plans, intégrant une localisation intelligente de l’espace, des vidéos (parfois prises par des drones) reçoivent un nombre de visites bien plus important, mais aussi davantage de demandes, plus d’offres et donnent lieu à signature bien plus vite. La personnalisation de l’agent commercial sur la plateforme et la mise en scène de son rôle jouent aussi beaucoup dans l’accélération du processus de transaction.

Le marché US est excessivement en avance sur le sujet PropTech et il s’agit évidemment de garder à l’esprit que les cultures française et américaine de l’immobilier restent deux mondes très différents. Cependant, les attentes du loueur ou de l’acheteur, même dans un environnement différent, restent les mêmes.

En trois ans, j’ai rencontré de nombreux agents immobiliers qui m’expliquent que le numérique ne peut pas remplacer le conseil. Ce qui est vrai. Le numérique ne viendra pas remplacer l’agent. Le numérique est simplement la nouvelle unité permettant d’aider les acteurs de l’immobilier à dégager plus de valeur pour leurs clients. Un nouveau savoir-faire qui, bien sûr, se valorisera.