Le One Planet Summit a été l’occasion pour les décideurs du monde politique et du monde économique de réaffirmer leurs engagements de lutte contre le changement climatique.
On le sait, le bâtiment représente 23% des émissions de GES mais on observe malgré tout une propension inquiétante d’une partie de la profession à s’engager dans une course folle aux m2, tandis qu’une autre partie a engagé une prise de conscience salutaire mais encore timide. Tandis que le discours sur la facture énergétique est repris par tous les professionnels, grâce à la standardisation des certifications HQE, BREEAM ou LEED, voire BEPOS, il est encore trop rare d’afficher une pensée globale sur le cycle de vie du projet et l’énergie grise.
La question de l’immobilier tertiaire est d’autant plus importante que les surfaces de projets engagés atteignent des records—témoin en sont l’ensemble des projets annoncés au SIMI 2017 qui s’est tenu début décembre à Paris.
Ces annonces, si elles peuvent inquiéter par le gigantisme des chiffres annoncés, lèvent plutôt le voile sur une autre réalité : l’obsolescence d’une grande partie du parc tertiaire existant, qui ne répond plus à la demande des utilisateurs.
Les 3,5 millions de m2 vacants en IDF posent la question de la vacance “structurelle”, c’est à dire d’une offre qui n’a jamais répondu et ne répondra jamais à la demande des entreprises et de leurs collaborateurs : éloignement des transports, implantation dans des quartiers d’affaires sans mixité d’usage, sans commerce ni service de proximité. L’abondance de liquidités sur le marché de l’investissement, et donc la faculté des propriétaires à porter ou revendre ces actifs, empêche à ce stade de se poser la bonne question : le changement de destination de ces locaux ou la pure et simple démolition, afin de redonner de la perméabilité aux sols et supprimer des actifs qui dégradent la valeur d’un territoire (rien de pire en signal faible qu’un bâtiment vacant). Le contre-exemple est celui des pays anglo-saxons ayant instauré la taxe sur la vacance : le résultat est la démolition d’actifs?—?ce qui reste impensable sur le marché français.
Il faut changer de paradigme(s) : construire moins mais mieux…
Dans les constructions neuves et les rénovations, lutter contre une obsolescence presque “programmée” par des choix techniques court-termistes (témoins en sont les constructions des années 90 et même parfois des années 2000 déjà obsolètes) est une obligation de la maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’oeuvre. Penser des bâtiments réversibles, durables, doit figurer dans le cahier des charges de la maîtrise d’ouvrage et de la maîtrise d’oeuvre. La rénovation doit être systématiquement analysée et privilégiée si elle fait sens ; mais il ne faut à ce sujet pas avoir de dogmatisme et mener une analyse multi critères au cas par cas (coût carbone global de l’opération sur l’ensemble du cycle de vie versus les performances énergétiques du bâtiment en phase exploitation, la qualité structurelle du bâtiment existant, la qualité “esthétique” après la rénovation…). Le mot d’ordre doit être le suivant :construire moins mais mieux.
La localisation est plus que jamais la règle d’or des choix d’implantation, notamment dans un contexte où les entreprises cherchent à attirer et garder leurs talents. La densité subie est très critiquée en raison de phénomènes de congestion urbaine et de pollution atmosphérique qui diminuent la qualité de vie. Néanmoins, la densité reste vertueuse et elle est plébiscitée par ses utilisateurs lorsqu’elle est choisie et qu’elle s’inscrit dans la mixité urbaine : densité et mixité soutiennent l’activité économique de proximité, qui ne peut pas survivre dans des quartiers d’affaires générateurs d’activité uniquement en semaine le midi ;elles génèrent aussi la sécurité, le plaisir de flâner et d’avoir des interactions avec l’environnement extérieur qui enrichissent la créativité de chacun.
Afin de favoriser cette densité “choisie”, les causes et les symptômes de la congestion doivent être adressés par la puissance publique mais aussi par l’initiative privée. Les infrastructures de transport doivent certes être constamment améliorées pour accompagner les phénomènes de métropolisation et de densification, mais il s’agit aussi de permettre à l’initiative privée de se développer pour trouver des alternatives responsables. À ce titre, le développement récent du “free floating”?—?même s’il pose d’autres questions par rapport à l’offre développée par les villes?—?est un bon indicateur de l’appétence des utilisateurs pour des moyens de transport décarbonés.
Les bâtiments tertiaires que nous développons doivent à ce titre intégrer ces évolutions de mentalité et de pratique sur les mobilités durables mais aussi préparer l’avenir, celui du transport autonome collectif. L’impact de cette révolution reste à ce stade difficile à évaluer : les plus optimistes parient sur la suppression de la congestion routière, qui va de facto entraîner une réelle modification du zonage de l’immobilier économique, et de l’appréhension de la distance dans les choix d’implantation des entreprises. Il n’en reste pas moins que cette révolution des mobilités sera plutôt une évolution progressive du parc immobilier, soumis à la lenteur des cycles de construction-déconstruction.
…réfléchir à des solutions immobilières globales…
Parmi les solutions identifiées par le marché immobilier pour lutter contre le réchauffement climatique figure aussi le développement des tiers lieux, qui sont un levier extrêmement fort pour réduire les déplacements domicile-travail. Le chiffre annoncé de 149 tiers lieux existants en France cache la forêt des projets, dont un certain nombre n’ont de coworking que le nom?—?la réalité étant un centre d’affaires aménagé. Outre les difficultés que cela peut poser pour les entreprises pour la gestion de la dynamique de groupe et la transformation des pratiques de management, cette dynamique vertueuse ne doit cependant pas empêcher un questionnement sur le modèle économique de ces lieux qui se multiplient, et surtout sur la pertinence d’un certain nombre d’implantations.
En tant que professionnels de l’immobilier tertiaire, lorsque nous accompagnons des utilisateurs dans leur réflexion de déménagement, nous devons apporter des réponses clés en main à nos clients, intégrant la question des tiers lieux : il s’agit de pouvoir analyser en amont les localisations de leurs collaborateurs, leurs flux domicile-travail, mais aussi d’interroger les pratiques de management, l’organisation et la culture d’entreprise, afin d’apporter une réponse optimale, entre la création d’un siège et la location d’espaces dans des tiers lieux. Il est de notre responsabilité de promoteur de ne pas vouloir à tout prix “maximiser les m2” que nous allons construire et vendre au client mais plutôt de trouver le meilleur point d’équilibre entre la création d’un siège pour une entreprise et les surfaces prises à bail dans des espaces de coworking. Réduire les surfaces recherchées pour le siège fait paradoxalement partie de notre responsabilité de professionnels pour apporter le meilleur service aux clients, et réduire l’impact environnemental.
…et continuer à innover
D’autres pistes sont aujourd’hui ouvertes pour nous permettre d’être vertueux et accompagner nos clients dans cette démarche (car si la construction présente une part importante des émissions GES, l’exploitation sur la durée de vie du bâtiment reste prépondérante).
L’innovation dans les matériaux et dans la construction est une piste primordiale. 2017 aura été l’année du bois, avec des bâtiments tertiaires de taille importante (R+7 voire même des IGH) livrés ou en projet, à Bordeaux, Paris ou Strasbourg, qui font taire une partie des critiques. D’autres matériaux “piège à carbone” sont en cours d’expérimentation pour permettre de sortir de l’alternative habituelle béton-acier.
Construire “à la demande” en calculant au plus près les besoins du chantier, et en réduisant les durées de chantier donc de nuisance et de pollution, est un autre changement de paradigme, que le BIM et les nouvelles solutions technologiques vont permettre de développer à l’échelle industrielle. À ce titre, les expérimentations réalisées sur l’impression 3D, comme la maison YHNOVA de Nantes Métropole Habitat, un logement social de 85 m2 dont les façades béton ont été coulées en 33 heures, sont extrêmement intéressantes.
Le réemploi systématique sur les chantiers est une autre clé, avec des solutions qui commencent à se développer pour parer à la déconnexion temporelle entre le besoin de matériaux (chantier de construction) et l’offre (chantier de déconstruction), par le biais de marketplaces de matériaux comme Matabase. Des acteurs comme Bellastock sur l’Ile Saint Denis ou Encore Heureux portent depuis longtemps ces thèmes qui ont été l’objet de la très médiatique exposition “Matière grise” en 2015 au Pavillon de l’Arsenal, et ils sont aujourd’hui rejoints par de nouveaux professionnels qui pourront nous accompagner, promoteurs et investisseurs, dès l’analyse amont des projets.
La même réflexion pourrait être portée par les directions immobilières et les directions des achats dans leurs commandes de mobilier : comme il est aujourd’hui entré dans les mœurs de commander des mobiliers sans COV, il existera demain une obligation des directions des achats de ne plus acheter des mobiliers neufs mais de s’interroger sur le réemploi, qui pourra même être travaillé avec les collaborateurs?—?le succès des ateliers de fabrication montre l’appétence pour le travail manuel et l’estime de soi perçue à travers ces activités.
De manière plus générale, en tant que professionnels de l’immobilier tertiaire, nous avons une véritable responsabilité d’accompagnement de nos clients dans des dynamiques vertueuses, non seulement par de la pédagogie mais aussi avec des solutions concrètes. Par exemple chez Quartus nous avons développé les conciergeries Comme un dimanche, que nous allons décliner dans les immeubles tertiaires. Ces conciergeries, en plus d’être des lieux de vie et de services, permettent notamment de privilégier les circuits courts dans les offres de restauration, en travaillant avec les acteurs du territoire que nous identifions en amont pour nos clients, et avec lesquels nous créons des offres dédiées. Demain, nous continuerons de concevoir nos immeubles tertiaires comme des immeubles plateformes et ressources, générateurs de services, pour les utilisateurs et pour le quartier, afin de recréer des boucles locales et être ainsi vertueux du point de vue environnementales.
Toutes ces pistes méritent d’être poursuivies et partagées entre professionnels. Il est fini le temps des constats, il faut maintenant développer des solutions pour répondre à ces urgences et préparer l’avenir.
